投資マンション119番

連日、スルガ銀行や西京銀行が行った収益不動産への融資について、多くの問題があったことが報道されています。シェアハウスに限らず、一棟ものの融資についても、銀行による多くの不正が明るみに出ました。融資審査の段階での書類改ざん、定期預金やクレジットカードとの抱き合わせ販売も横行していました。
『数億もの借入は“３０年完全家賃保証”を信じてしたものだったのに。』
『レントロールも不動産会社の説明とは全く違っている。』
『弁護士に相談したら、自己破産しかないと言われた。』
被害に遭ったオーナーは大勢います。私たちが豊富な経験から、収益物件オーナー様に最適かつ有利なご提案をさせていただきます。

投資用マンション購入に際して
老後の私的年金対策・節税対策・生命保険の代わり
これらの理由で購入を勧められる方がほとんどですが、多くの場合その通りになっていません。

老後の私的年金として購入した

私的年金代わりになるつもりが、逆に家計を圧迫している結果に。

ローンでマンションを購入した際は、家賃収入でローンの支払をカバーでき、ローンが完済すれば、家賃収入がそのまま副収入として得られます。ただ、実際にはローンの支払以外にも、管理組合に支払う管理費、修繕積立金の支払、また固定資産税等の税金の支払など、運営維持をしていく上でかかる固定の費用があります。
うまく入居者が入ってくれていれば支出は大きくなりませんが、万が一空室になってしまうとローンとその他の費用はすべてオーナーさんの持ち出しになってしまい、販売時に想定したシミュレーションと実際のキャッシュフローが違うという相談が多く寄せられます。
高額のローンを組みますので、果たして家賃収入のみで、全ての費用を賄えるのかを確認されてから購入するべきかをご検討された方がリスクは少なくなると思います。

節税対策として購入した

税金が返ってくるのは最初だけ、継続するお金ではありません。

購入してから初めの2年～3年は、確定申告をする度に還付金として税金が返ってくる。という説明を受けられて購入をされている方も少なくないと思います。確かに最初のうちは、還付金を受け取られる事もあると思いますが、それは長期に渡って継続するお金ではありません。
不動産の購入とは、実は購入する時が一番経費がかかります。登記費用、司法書士の報酬代、火災保険料、ローン事務手数料、印紙代、など沢山かかります。
しかし、購入後の経費(税務上の支出)として計上できるものは、ローンの金利と管理費等、その他租税効果位です。賃料としては収入が入ってくるのに対して、ローンの支払は金利のみ(元金は計上できません)です。
実際にはキャッシュアウトしているのに、税務上では黒字に計上する形になるので、税金の還付は必然的に少なくなってきます。購入時にかかった分の支出が継続する2年～3年までが還付金を受け取れる節税効果はありますが、長期に続く訳ではありません。
節税効果としての還付金までを収支計算に入れて投資をするのではあれば、とてもリスクが高い経営計画になりますので事前に確認しておくとよいでしょう。

生命保険として購入

ローンで購入して、毎月1万～2万の持ち出しをして運営されている方へ

「万が一、お亡くなりになった場合にはマンションのローンが団体生命保険に加入していれば保険がおりて、マンションのローンが完済されるので、毎月の持ち出し(支払い)は生命保険だと思って運用して下さい。」と説明を受けて購入されている方も多いです。確かに、団体生命保険に加入すれば、万が一の時には保険が適用されてローンを完済してくれるのは間違いありません。
生命保険の場合、掛け捨てであっても受け取り死亡保険額が下がることはありません。
投資用マンションの場合、減価償却していくものですので、長く持ち続ければ資産価値(受け取り保険額相当額)が減少していきます。団体生命保険は入院や通院に対する保険の適応は御座いませんので果たしてマンション投資の支払う持ち出し金(保険でいう掛け金)が本当に保険の代わりとして効果が高い投資であるかどうかは、きちんとシミュレーションをしてから、判断された方が良いと思います。黒字経営であっても、「万が一の時にはローンが償還される効果」は、持ち出し経営をしなくても得れる効果ですので、今一度ご検討してみてはいかがでしょうか？

投資マンションでは、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されることがほとんどでしょう。
保証される家賃は相場の70～80%ですが、それでも「賃借人が出て行くたびにヤキモキするよりは、額が少なくても安定収入を」と考えて契約する人が多いようです。
ちょっと聞くと20年30年の長期に渡って同額の家賃保証があるかのように錯覚してしまいますが、実際は数年ごとに契約の見直しがあり、そのたびに保証される賃料は安くなっていきます。
しかも、大規模修繕の際には別途費用を請求されます。
契約更新時にはじめて「騙された！」と思っても、後から契約内容を変更することはできません。

上図はある事業者の「家賃保証システム」のプランを示したものです。このようなシステムでは、ローンの支払額は変わらないのに家賃収入は年々減り、赤字額が増えることになります。

利回りが良いと思って買ったのに、想像以上にコストがかかって収益は少ない」と感じていませんか。投資マンションのセールスマンは売るのが仕事ですから、20年、30年経営した場合の試算表を作って、あたかもそれがほぼ確実に得られる利益であるかのように夢を語りますが、実際の賃貸経営は簡単ではありません。空室があったり、予期せぬ修繕費用がかかったり、計画通りに進まないというのが経営されている方の正直な実感でしょう。

そもそも、マンション投資の利回りはそれほど良いのでしょうか？
マンション投資の「利回り」（表面利回り）は、
利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格（投資金額）で計算します。
例えば、2,000万円のマンションを購入し、毎月の家賃を12万円で貸すとすると、
144万円（12万円×12ヶ月）÷ 2,000万円（物件購入価格）= 0.72となります。
年7.2%いうと、定期預金などに比べてずいぶん高利回りに見えます。しかし、お気づきの通りこの計算方法には下記のものが考慮されていません。

経費が一切含まれていません

●仲介手数料や司法書士の報酬
●賃借人を募集する広告費
●改装や修繕にかかる費用
●管理費
●火災保険
●ローンの金利

税金も含まれていません

◆不動産を購入したときの不動産収得税
◆固定資産税
◆家賃収入が発生した分、
　所得税・住民税が増える

空室のロスも考慮されていません

このように、表面利回りとは、なにもかもすべてがパーフェクトにうまくいった場合を想定した、いわば架空の利回りであり、現実の収支ではありません。よく「何年目ぐらいから経費の持ち出しは減りますか？」という趣旨の質問をいただきますが、普通は建物が古くなるにつけ、出費は増えることはあっても減ることはありません。
「今は状況が良くないが、軌道に乗れば必ず収益が出るはずだ」という思い込みを捨てて、その物件が本当にこの先何十年もの投資に値するかどうかを冷静に考えてみてください。

「買って1年も経たないのに、査定に出したら40%近く値下がりしていた！」
あなたが、もし物件を新築で買ったなら、そもそもはじめから高値で買わされていることを自覚しておくべきです。新築マンションの販売価格のうち、原価（土地の取得費用と建築費用）が約70～80％、残りは販売経費や利益です。すなわち、物件そのものの価値に業者の利益や広告費用などが上乗せしたものが、新築物件の販売価格となります。分譲会社は、仮に開発を始めてから市況が悪くなっても原価より安く売ることはできませんから、販売価格の最低ラインは高めに設定されているのです。
買った時点で、すでに物件価値は70～80%になっていると考えてください。

上で詳しく述べた通り、現在赤字が出ている方は言うに及ばず、賃借人の出入りのたびに広告費や改装費などがかさんで困っている方は、マンション投資に成功しているとはとてもいえません。
客観的にはすでに経営が破綻しているのに、本人にその自覚がなく、毎月赤字を補填し続けているのです。
残念ながら、この先不動産市況が突然好転して、今日まで赤字の続いているマンションが明日から安定的な収益を生み出すようになる確率は限りなくゼロに近いと言わざるを得ません。

そんな状況の中、収益を生まない物件を持ち続けていると、いずれは資金繰りに行き詰まってしまいます。
そうなるまえに経験豊富な専門家に一度相談してみては如何でしょうか？

私たちの取り組みは、新聞・TVをはじめ多数のメディアで紹介されています。（投資マンション119番グループ全体の取材実績）

日時	番組	タイトル・内容
2018年08月22日	フジTV プライムニュースイブニング	実録　住宅ローン破たん
2018年06月25日	テレビ朝日スーパーJチャンネル	女性たちの住宅ローン破綻
2018年04月10日	フジTV プライムニュースイブニング	シェアハウス問題
2018年01月29日	テレビ朝日スーパーJチャンネル	住宅ローン支払い困難
2018年01月29日	テレビ朝日スーパーJチャンネル	住宅ローン支払い困難
2017年02月08日	TBS ビビット	ローン破綻の”駆け込み寺”に殺到
2017年02月07日	TBS アサチャン	住宅ローンで破綻･･マイホームを手放す人々
2017年01月26日	TBS Nスタ	特集!マイホームを手離す理由「住宅ローンが払えない」