マンション投資任意売却119番┃アパート経営の不振、不動産投資の失敗でお悩みの方の相談窓口

最近では「任意売却」という言葉がずいぶん認知されてきました。
任意売却を手がける弁護士事務所・不動産業者が増えてきましたから、住宅ローン返済問題・滞納などでお悩みの方の場合は相談先には事欠きません。
しかし、物件が投資物件の場合はどうでしょうか？
投資マンションの場合でも住宅の任意売却と同じスキームで解決できるのかと言えば、必ずしもそうではありません。住宅の場合でも投資物件の場合でも、ご相談から任意売却成立までの流れはほとんど変わりませんが、

• ローンが住宅ローンではない ＝　債権者（借入先）の方針が住宅ローンの場合とは異なる
• 管理会社・賃借人など、債権者以外に利害関係者がたくさん居る

この2点が大きく異なります。すなわち、任意売却成立までその過程に関わる人が違うのです。住宅の場合は同居のご家族やその不動産に権利のあるご親族を説得することがポイントとなるのに対し、投資マンションの場合はあなたの物件に住んでいる赤の他人である賃借人、あなたの物件を管理することで利益を得ている管理会社との交渉が重要です。したがって、こうした人々との交渉経験が豊富で、投資物件の売却に特化した専門知識を持つ相談員が必要なのです。

あなたは何を目的として不動産に投資されたのでしょうか。
税金対策？ 老後のための資産形成？ 生命保険の代わりとして？
いずれにせよ、自分や家族の将来のために確かな資産を育てたいという思いがあってのことでしょう。
しかし今、不況と不動産価格の下落を背景に、マンション投資の失敗事例が急増しています。
もし、あなたのマンション・アパートが

• 空室が続いている
• 修繕費などのメンテナンス費用の負担が大きく、収益があがらない
• 広告活動などに費用がかかり、赤字になっている
• アテにしていた「家賃保証」の賃料が、数年後には大幅に減った

上記のような状況にあるならば、本当にこのままマンションを持ち続けていいのかどうか、一度真剣に考えてみる必要があるでしょう。

右のグラフは、任意売却119番グループに相談された方がどのようなタイミングで物件の売却を考えはじめたかを集計したものです。
多くの方が、はじめは空室対策やリフォームを行って収益を上げることを考えておられましたが、調べていくうちに「このまま物件を持ち続けるのは得策ではない」という結論を出されました。

収益を生まないマンションを持ち続けるとどうなる？

空室が続いたり家賃が下がったりして収益が悪化しても、手元から月々数万円の赤字を持ち出しながら賃貸経営を続ける方がたくさんおられます。理由を尋ねると、ほとんどの方から 「今は苦しくても、将来的には資産になるから、もう少しがんばりたい。」という答えが返ってきます。
しかし、現在収益の出ていないマンションをこのまま持っていても、将来状況が良くなる可能性は低いと言わざるを得ません。

1. この先、賃貸マンションの経営が楽になる可能性は低い
   • （1）販売業者が提示する収益モデルは理想論にすぎない
   • （2）「家賃保証」は安心できる制度ではない
   • （3）人口は減っているのに、マンションは供給過剰
   • （4）「いざとなれば売れば良い」と思っていても、資産価値はすでに下がっている
2. ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる

以下、少し詳しくご説明します。

1.この先、賃貸マンションの経営が楽になる可能性は低い

（1）販売業者が提示する収益モデルは理想論にすぎない

「利回りが良いと思って買ったのに、想像以上にコストがかかって収益は少ない」と感じていませんか。
投資マンションのセールスマンは売るのが仕事ですから、20年、30年経営した場合の試算表を作って、あたかもそれがほぼ確実に得られる利益であるかのように夢を語りますが、実際の賃貸経営は簡単ではありません。空室があったり、予期せぬ修繕費用がかかったり、計画通りに進まないというのが経営されている方の正直な実感でしょう。

そもそも、マンション投資の利回りはそれほど良いのでしょうか？
マンション投資の「利回り」（表面利回り）は、
利回り＝　年間家賃収入　÷　物件購入価格（投資金額）で計算します。
例えば、2,000万円のマンションを購入し、毎月の家賃を12万円で貸すとすると、 144万円（12万円×12ヶ月）　÷　2,000万円（物件購入価格）　=　0.72となります。年7.2%いうと、定期預金などに比べてずいぶん高利回りに見えます。しかし、お 気づきの通りこの計算方法には

• 経費が一切含まれていません
  • 仲介手数料や司法書士の報酬
  • 賃借人を募集する広告費
  • 改装や修繕にかかる費用
  • 管理費
  • 火災保険
  • ローンの金利
• 税金も含まれていません
• 不動産を購入したときの不動産収得税
• 固定資産税
• 家賃収入が発生した分、所得税・住民税が増える
• 空室によるロスも考慮されていません

（2）「家賃保証」は安心できる制度ではない

一棟ものの収益アパートでは、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されることがほとんどでしょう。
保証される家賃は相場の70～80%ですが、それでも「賃借人が出て行くたびにヤキモキするより は、額が少なくても安定収入を」と考えて契約する人が多いようです。
ちょっと聞くと20年30年の長期に渡って同額の家賃保証があるかのように錯覚してしまいま すが、実際は数年ごとに契約の見直しがあり、そのたびに保証される賃料は安くなっていきます。
しかも、大規模修繕の際には別途費用を請求されます。
契約更新時にはじめて「騙された！」と思っても、後から契約内容を変更することはできません。



上は、ある事業者の「家賃保証システム」のモデルプランを示したものです。 このようなシステムでは、ローンの支払額は変わらないのに家賃収入は年々減り、赤字額が増えることになります。

（3）人口は減っているのに、マンションは供給過剰

（4）「いざとなれば売れば良い」と思っていても、すでに資産価値は下がっている

「買って1年も経たないのに、査定に出したら40%近く値下がりしていた！」─
あなたが、もし物件を新築で買ったなら、そもそもはじめから高値で買わされていることを自覚しておくべきです。
新築マンションの販売価格のうち、原価（土地の取得費用と建築費用）が約70～80％、残りは販売経費や利益です。すなわち、物件そのものの価値に業者の利益や広告費用などが上乗せしたものが、新築物件の販売価格となります。 分譲会社は、仮に開発を始めてから市況が悪くなっても原価より安く売ることはできませんから、販売価格の最低ラインは高めに設定されているのです。
買った時点で、すでに物件価値は70～80%になっていると考えてください。

ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる

上で詳しく述べた通り、現在赤字が出ている方は言うに及ばず、賃借人の出入りのたびに広告費や改装費などがかさんで困っている方は、マンション投資に成功しているとはとてもいえません。
客観的にはすでに経営が破綻しているのに、ご本人にその自覚がなく、毎月赤字を補填し続けているのです。
残念ながら、この先不動産市況が突然好転して、今日まで赤字の続いているマンションが明日から安定的な収益を生み出すようになる確率は限りなくゼロに近いと言わざるを得ません。

そんな状況の中、収益を生まない物件を持ち続けていると、いずれは資金繰りに行き詰まってしまいます。
ローンを返せなくなり、滞納がはじまり、やがて競売を申し立てられます。そうなると、投資マンションの売却だけでは住まず、ご自宅や他の不動産なども処分せざるを得ない事態になるかも知れません。
マンション投資任意売却119番では、そのような切羽詰った状況になる前に、債権者（借入先）と話し合ってローンを残したまま売却する「任意売却」をお勧めしています。

※経営努力で収益の改善が見込めるマンションの売却を無理にお勧めすることは決してありません。

競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」

法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、精神面でのメリットも小さくありません。競売の場合では、いつ何が起こるのか見通しが立たないため、債権者（借入先）や裁判所から通知が来るたびに、いちいちあわてたり焦ったりしなければなりませんが、任意売却の場合は経験豊富な相談員と一緒に売却活動を進められるので、このような不安はなく、前向きな気持ちで生活できます。

売却価格が相場より大幅に安い。 物件を失ってなお多額のローンが残る。		相場に近い価格で売れる。 競売より多くローンを返済できる。
残債務（残ったローン）の返済方法を交渉するのは困難。一括返済を求められれば、自己破産せざるを得ない場合も。		事前に交渉することより、少しずつ無理なく（月々1万円～）返済できる。 このため、物件を売却した後の負担が大幅に減る。
競売にかかったことを知られてしまう。 競売情報は裁判所で公開されるため、不動産業者などが訪ねてきます。また、新聞やチラシで「競売物件」として掲載されます。		秘密厳守で対応。 競売にかかっていることが、ご近所や職場、親族の方などに知られることはありません。
心理的な負担が大きい。 この先どうなるのか分からないので、落札されるまでの数ヶ月～1年もの間、常に心が晴れない。		投資物件専門の任意売却相談員が、先行きの見通しをお伝えするので、前向きな気持ちで計画的に売却の準備を進められる。

任意売却の流れ

※弁護士との相談は初回のみ無料、完全予約制となります。>>料金その他詳細はこちら

住宅の任意売却と投資用マンションの任意売却の違い

住宅ローン。 主な債権者（お借入先）は、 ・住宅金融支援機構（旧公庫） ・銀行 ・信用金庫 ・JA　など		アパートローン。 主な債権者（お借入先）は、 ・信販系金融機関（カード会社など） ・銀行　など
滞納が始まってから代位弁済または債権移管までの期間は、おおむね4～8ヵ月と長い。 借入先により、対応に多少違いがあるが、大きな差異の違いはない。		滞納が始まってから代位弁済または債権移管までの期間が、比較的短い。 債権者により異なるので一概には言えないが、早ければ2ヶ月で代位弁済通知が来ることもある。
どちらかといえば事務的。 社内のスケジューリングにそって定期的に督促状が来るなど、紋切り型の対応が行われる傾向にある。		厳しい。 短い期間の滞納でも、家賃収入や給与の差押で厳しく対応されることが多い。 会社全体の方針がマニュアル化されていないためか、債権者により、また担当により方針が大きく異なる。 見極めが重要。

住宅ローンの場合は、人の暮らしの根本を支える住居を扱うものであるため、債権者（借入先金融機関）は債務者（ローンを借りている人、名義人）の生活状況にある程度配慮してくれます。誠意を持って話し合えば、支払いの猶予や返済計画の変更などに応じてくれる可能性もあります。また、やむを得ず任意売却にいたる場合でも、払えなくなった経緯や生活状況も考慮の上で、残った債権の支払いについては柔軟な対応をしてくれることが多いです。
それに対して、アパートローン（投資用不動産のローン）の場合は、住宅（＝住むところ）ではないので、純然たる事業として取り扱われます。貸したローンの回収が難しいと判断すると、債権者はすぐにでも差押などの具体的な回収措置をとります。
同じ不動産を扱うローンでも、中身は全然違うと考えなければなりません。

電話相談から任意売却成立まで、費用は一切かかりません。
「初回の相談は無料でも、後から高いコンサルタント料や成功報酬をを請求されるのでは？」と不安を感じる方もおられますが、ご安心ください。マンション投資任意売却119番への手数料は、任意売却の売買契約が成立した時に、債権者（お借入先）の同意を得て売却代金の中から配分していただく仕組みになっています。このため、相談者様からは、はじめから最後まで、持ち出しで費用をご負担いただくことはありません。
※但し、印鑑証明等を取得する場合や、書類等を送付いただく場合は、合計で数千円程度の実費をご負担いただく場合がございます。

債権者（お借入先）が複数ある場合は、すべての債権者に納得していただけるよう交渉します。ローン残高などを考慮した上で、どの債権者にいくら返済するという案（＝配分案）を作成し、売却の同意をいただきます。もちろん、そのための話し合いは、マンション投資任意売却119番があなたに代わって行います。

私たちの取り組みは、新聞・TVをはじめ多数のメディアで紹介されています。（任意売却119番グループ全体の取材実績）

テレビ放送

日時	番組	タイトル・内容
2009年6月14日	フジTV サキヨミ	増える競売　競売を避けて有利に売る「任意売却」を紹介
2009年6月	TBS THE NEWS	夏のボーナス大幅ダウンでローンが払えなくなる人が急増
2009年6月19日	NHK ゆうどきネットワーク	今、競売が急増中。急増する競売の原因を探る
2009年6月26日	BS ザ・N EWS
2009年6月30日	TBS ひるおび
2009年8月7日	NHKニュースおはよう日本
2009年10月6日	TV東京　 ガイアの夜明け	夢のマイホーム破たんの現場　競売ビジネス知られざる実態
2009年11月22日	TBS 噂の！東京マガジン
2009年12月5日	TBS 報道特集NEXT	冬のボーナスが激減！ ローンの返済ができずに任意売却をすることに…
2009年12月9日	TBS 総力報道！ THE NEWS	任意売却急増　自営業で破綻し、妻子を実家に預けて再起を図る男性を取材
2009年12月11日	テレビ朝日　スーパーモーニング	住宅ローン滞納の原因と背景を取材　老親を支える息子の奮闘
2010年1月8日	テレビ朝日　スーパーJチャンネル	収入が300万円減になり、住宅ローン返済が困難に
2010年2月11日	テレビ朝日 スーパーJチャンネル	負債2億円・・・窮地の経営者　追加融資は受けられるか？
2010年9月19日	TBS 噂の東京マガジン	北野誠が見に行く噂の現場「住宅ローンがもう払えない！」
2010年11月22日	テレビ朝日 スーパーJチャンネル	月曜企画「夢のマイホームが競売に！住宅ローン破綻者」
2011年9月20日	テレビ朝日 スーパーJチャンネル
2012年1月9日	テレビ朝日 スーパーJチャンネル

• 個室での相談です。他の人にプライバシーを知られる心配はありません。
• 1日４組、時間は90分の完全予約制です。
• 相談員は、女性・男性等ご希望を最大限優先します。
• 相談費用は、何度でも無料です。 (※弁護士面談は債務整理の相談に限り初回無料)

相談会開催日程　東京（銀座・新橋／新宿・品川）　大阪（梅田）　福岡（博多）

開 催 日	東京 (銀座・新橋)	東京 （新宿）	東京 （品川・高輪)	大阪 （梅田）	福岡 （博多）	北海道 （札幌）
5月21日(月)	△	○	○	○	△	○
5月22日(火)	○	△	○	○	○	○
5月23日(水)	△	△	○	△	△	○
5月24日(木)	△	○	○	○	△	○
5月25日(金)	△	△	○	△	○	○
5月26日(土)	△	○	○	○	△	△
5月27日(日)	○	△	○	△	△	○
5月28日(月)	○	△	○	○	○	○

• ○…空き有り　△…空き少し有り　満…キャンセル待ち　です。
• 上記日時以外の平日・夜間でも無料相談は受付けております。
• 更新が反映されていない予約がある場合がございます。
• 訪問面談は別途随時受付けております。

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