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1.賃借人交渉のアドバイス 2.管理会社との交渉 3.オーナーチェンジ 全面的にお手伝いします

最近では「任意売却」という言葉がずいぶん認知されてきました。
任意売却を手がける弁護士事務所・不動産業者が増えてきましたから、住宅ローン返済問題・滞納などでお悩みの方の場合は相談先には事欠きません。
しかし、物件が投資物件の場合はどうでしょうか?
投資マンションの場合でも住宅の任意売却と同じスキームで解決できるのかと言えば、必ずしもそうではありません。住宅の場合でも投資物件の場合でも、ご相談から任意売却成立までの流れはほとんど変わりませんが、

この2点が大きく異なります。すなわち、任意売却成立までその過程に関わる人が違うのです。住宅の場合は同居のご家族やその不動産に権利のあるご親族を説得することがポイントとなるのに対し、投資マンションの場合はあなたの物件に住んでいる赤の他人である賃借人、あなたの物件を管理することで利益を得ている管理会社との交渉が重要です。したがって、こうした人々との交渉経験が豊富で、投資物件の売却に特化した専門知識を持つ相談員が必要なのです。

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マンション投資の失敗は、10年で倍増しています。

財産として買ったはずの不動産が、いつのまにかお荷物になっていませんか? これ以上ローンを払えない方、お任せください。

あなたは何を目的として不動産に投資されたのでしょうか。
税金対策? 老後のための資産形成? 生命保険の代わりとして?
いずれにせよ、自分や家族の将来のために確かな資産を育てたいという思いがあってのことでしょう。
しかし今、不況と不動産価格の下落を背景に、マンション投資の失敗事例が急増しています。
もし、あなたのマンション・アパートが

不動産の売却を考えはじめたきっかけ

上記のような状況にあるならば、本当にこのままマンションを持ち続けていいのかどうか、一度真剣に考えてみる必要があるでしょう。

右のグラフは、任意売却119番グループに相談された方がどのようなタイミングで物件の売却を考えはじめたかを集計したものです。
多くの方が、はじめは空室対策やリフォームを行って収益を上げることを考えておられましたが、調べていくうちに「このまま物件を持ち続けるのは得策ではない」という結論を出されました。

収益を生まないマンションを持ち続けるとどうなる?

空室が続いたり家賃が下がったりして収益が悪化しても、手元から月々数万円の赤字を持ち出しながら賃貸経営を続ける方がたくさんおられます。理由を尋ねると、ほとんどの方から 「今は苦しくても、将来的には資産になるから、もう少しがんばりたい。」という答えが返ってきます。
しかし、現在収益の出ていないマンションをこのまま持っていても、将来状況が良くなる可能性は低いと言わざるを得ません。

  1. この先、賃貸マンションの経営が楽になる可能性は低い
    • (1)販売業者が提示する収益モデルは理想論にすぎない
    • (2)「家賃保証」は安心できる制度ではない
    • (3)人口は減っているのに、マンションは供給過剰
    • (4)「いざとなれば売れば良い」と思っていても、資産価値はすでに下がっている
  2. ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる

以下、少し詳しくご説明します。

1.この先、賃貸マンションの経営が楽になる可能性は低い

(1)販売業者が提示する収益モデルは理想論にすぎない

「利回りが良いと思って買ったのに、想像以上にコストがかかって収益は少ない」と感じていませんか。
投資マンションのセールスマンは売るのが仕事ですから、20年、30年経営した場合の試算表を作って、あたかもそれがほぼ確実に得られる利益であるかのように夢を語りますが、実際の賃貸経営は簡単ではありません。空室があったり、予期せぬ修繕費用がかかったり、計画通りに進まないというのが経営されている方の正直な実感でしょう。

そもそも、マンション投資の利回りはそれほど良いのでしょうか?
マンション投資の「利回り」(表面利回り)は、
利回り= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格(投資金額)で計算します。
例えば、2,000万円のマンションを購入し、毎月の家賃を12万円で貸すとすると、 144万円(12万円×12ヶ月) ÷ 2,000万円(物件購入価格) = 0.72となります。年7.2%いうと、定期預金などに比べてずいぶん高利回りに見えます。しかし、お 気づきの通りこの計算方法には

利回り
収支イメージ

このように、表面利回りとは、なにもかもすべてがパーフェクトにうまくいった場合を想定した、いわば架空の利回りであり、現実の収支ではありません。

よく「何年目ぐらいから経費の持ち出しは減りますか?」という趣旨の質問をいただきますが、普通は建物が古くなるにつけ、出費は増えることはあっても減ることはありません。
「今は状況が良くないが、軌道に乗れば必ず収益が出るはずだ」という思い込みを捨てて、その物件が本当にこの先何十年もの投資に値するかどうかを冷静に考えてみてください。

(2)「家賃保証」は安心できる制度ではない

一棟ものの収益アパートでは、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されることがほとんどでしょう。
保証される家賃は相場の70~80%ですが、それでも「賃借人が出て行くたびにヤキモキするより は、額が少なくても安定収入を」と考えて契約する人が多いようです。
ちょっと聞くと20年30年の長期に渡って同額の家賃保証があるかのように錯覚してしまいま すが、実際は数年ごとに契約の見直しがあり、そのたびに保証される賃料は安くなっていきます。
しかも、大規模修繕の際には別途費用を請求されます。
契約更新時にはじめて「騙された!」と思っても、後から契約内容を変更することはできません。

家賃保証システム

上は、ある事業者の「家賃保証システム」のモデルプランを示したものです。 このようなシステムでは、ローンの支払額は変わらないのに家賃収入は年々減り、赤字額が増えることになります。

(3)人口は減っているのに、マンションは供給過剰

人口の推移と今後の推計

右図は、首都圏と近畿圏における新築マンション供給戸数の推移です(不動産経済研究所発表による)。これを見ると、世界的な不況の影響を受けて冷え込んだ08年、09年を経て、10年には不動産市場が回復している様子を反映しているかに見えます。
お持ちの物件の家賃や価格が下がってきて不安に思っている方にとっては、先行きが明るく感じられるかも知れません。
しかし、このデータだけを見て「価格が下がっているのは一時的なことで、不動産市況が持ち直せば収益は良くなる」と判断するのは早計です。
なぜなら、日本の人口は2005年から既に減り始めており、今後も減少を続けることが予測されているからです。

人口の推移と今後の推計

少子高齢化が叫ばれて久しいですが、日本の人口、中でも現役世代の人口が減っていく様子は統計データを見ればさらに明らかです。
例えば、2000年と2040年を比べると、8,500万人もいた現役世代(生産年齢人口・15~64歳)が約5,700万人にまで減少してしまいます。2000年に購入した投資マンションのローンが終わる頃、すなわち2040年頃の物件価格や家賃相場が今より良くなっているとはとても考えられません。

新築マンションの着工は増えていながら人口は減少しているというのが現状であり、一時的なトレンドの変化はあっても、長期的な目で見ると、不動産の価格は下がる一方と考えるのが自然です。
都市圏も例外ではありません。駅の近くなどで立地が良いから物件は家賃が下がらないというのは今までの定説であって、もはや将来わたって通用するものではありません。

(4)「いざとなれば売れば良い」と思っていても、すでに資産価値は下がっている

新築マンションの価格 「買って1年も経たないのに、査定に出したら40%近く値下がりしていた!」─
あなたが、もし物件を新築で買ったなら、そもそもはじめから高値で買わされていることを自覚しておくべきです。
新築マンションの販売価格のうち、原価(土地の取得費用と建築費用)が約70~80%、残りは販売経費や利益です。すなわち、物件そのものの価値に業者の利益や広告費用などが上乗せしたものが、新築物件の販売価格となります。 分譲会社は、仮に開発を始めてから市況が悪くなっても原価より安く売ることはできませんから、販売価格の最低ラインは高めに設定されているのです。
買った時点で、すでに物件価値は70~80%になっていると考えてください。

強引な勧誘による販売が増え、社会問題になっています。

●asahi.com(朝日新聞社) 2011年3月7日
マンション投資への悪質勧誘は「規制強化」 刷新会議・規制仕分け
●Yahoo!JAPAN ニュース 2010年12月11日
強引な勧誘によるマンション購入被害増加 ターゲットは30~40代のサラリーマン
●産経新聞 2010年11月27日
「名刺交換」が誘い水 新手の投資用マンション勧誘でトラブル急増

マンションの勧誘に関する相談件数(写真:産経新聞) 不動産不況を受けて強引な勧誘が増え、押しの強いセールスマンに説得されて深く考えずにマンションを買ってしまう方が増えています。
投資のリスクを十分説明しなかったり、購入者に不利益な事実を隠して販売する悪質な勧誘方法が問題視され、2011年度規制仕分けの対象にもなりました。

いわく、「長期的な資産形成になる」「節税対策になる」「団体信用生命保険に加入できるので、いざというときの生命保険代わりになる」─

説明のひとつひとつは間違っていませんが、不動産なら何でも儲かるかのような誤解を与えて、デメリットを説明しないまま強引に売りつける商法が目立って増えています。「最悪の場合でも物件を売ればなんとかなる」という言葉になんとなく安心して、よくわからないまま投資をはじめてしまった方は、今後の経営を早急に見直す必要があるでしょう。

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任意売却とは? メリットと流れ

ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる

上で詳しく述べた通り、現在赤字が出ている方は言うに及ばず、賃借人の出入りのたびに広告費や改装費などがかさんで困っている方は、マンション投資に成功しているとはとてもいえません
客観的にはすでに経営が破綻しているのに、ご本人にその自覚がなく、毎月赤字を補填し続けているのです。
残念ながら、この先不動産市況が突然好転して、今日まで赤字の続いているマンションが明日から安定的な収益を生み出すようになる確率は限りなくゼロに近いと言わざるを得ません。

そんな状況の中、収益を生まない物件を持ち続けていると、いずれは資金繰りに行き詰まってしまいます。
ローンを返せなくなり、滞納がはじまり、やがて競売を申し立てられます。そうなると、投資マンションの売却だけでは住まず、ご自宅や他の不動産なども処分せざるを得ない事態になるかも知れません。
マンション投資任意売却119番では、そのような切羽詰った状況になる前に、債権者(借入先)と話し合ってローンを残したまま売却する「任意売却」をお勧めしています。

※経営努力で収益の改善が見込めるマンションの売却を無理にお勧めすることは決してありません。

競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」

法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、精神面でのメリットも小さくありません。競売の場合では、いつ何が起こるのか見通しが立たないため、債権者(借入先)や裁判所から通知が来るたびに、いちいちあわてたり焦ったりしなければなりませんが、任意売却の場合は経験豊富な相談員と一緒に売却活動を進められるので、このような不安はなく、前向きな気持ちで生活できます

競売のデメリット 任意売却のメリット
売却価格が相場より大幅に安い
物件を失ってなお多額のローンが残る。
売却価格 相場に近い価格で売れる。
競売より多くローンを返済できる。
残債務(残ったローン)の返済方法を交渉するのは困難。一括返済を求められれば、自己破産せざるを得ない場合も。 残債務 事前に交渉することより、少しずつ無理なく(月々1万円~)返済できる。
このため、物件を売却した後の負担が大幅に減る。
競売にかかったことを知られてしまう。
競売情報は裁判所で公開されるため、不動産業者などが訪ねてきます。また、新聞やチラシで「競売物件」として掲載されます。
個人情報 秘密厳守で対応。
競売にかかっていることが、ご近所や職場、親族の方などに知られることはありません。
心理的な負担が大きい。
この先どうなるのか分からないので、落札されるまでの数ヶ月~1年もの間、常に心が晴れない。
気持ち 投資物件専門の任意売却相談員が、先行きの見通しをお伝えするので、前向きな気持ち計画的に売却の準備を進められる。

任意売却の流れ

任意売却の流れ

投資物件の任意売却に詳しい専門相談員が対応

弁護士 鈴木 敬一

鈴木弁護士

スタート法律事務所 代表弁護士
<経歴>
大阪弁護士会所属
大阪市立大学法学部卒業
不動産鑑定士事務所勤務
大阪弁護士会登録後現在に至る

<得意分野>
[不動産問題]
  売買問題・賃貸問題・相続問題等
[会社法務]
  取引に伴うあらゆる場面の問題
[借金問題]
  個人再生・自己破産・任意整理
[その他]
  残業代請求・相続・離婚等

代表相談員 富永 順三

富永

任意売却119番グループ 代表相談員
<経歴>
大阪府堺市出身
大阪市立大学 大学院卒
大手企業経営コンサルタント、阪神大震災復興支援NPО、経済振興財団を経て現職
元関西いのちの電話専門相談員
2004年、中小零細の事業支援実績が認められ「経済産業大臣賞」受賞

<メッセージ>
景気悪化による収入減、病気、離婚、リストラ、倒産・・・ 真面目に頑張っていても苦難は突然に襲いかかってきます。
そんな時、あきらめないでお電話ください。

相談員 福井 和彦

fukui

マンション投資任意売却119番 相談員
<メッセージ>
マンション、アパートなど投資物件のローンでは、住宅ローンの場合に比べて、債権者(借入先)の滞納への対応の請求がより厳しくなる傾向があります。
例えば、家賃の差押などがその典型で、早ければ滞納2ヵ月めで差押された例もあります。
こうなるともう、物件を手放さずに収益改善策を講じることはほとんど不可能です。
早い段階で、少しでも有利な条件で収益物件を手放し、例えば自宅だけは守る、あるいは自己破産だけは避けるなど、後の生活へのダメージができるだけ少ない対応を選ぶことが重要です。

※弁護士との相談は初回のみ無料、完全予約制となります。>>料金その他詳細はこちら

住宅の任意売却と投資用マンションの任意売却の違い

住宅の任意売却 住宅の任意売却
住宅ローン
主な債権者(お借入先)は、
・住宅金融支援機構(旧公庫)
・銀行
・信用金庫
・JA など
債権者 アパートローン
主な債権者(お借入先)は、
・信販系金融機関(カード会社など)
・銀行 など
滞納が始まってから代位弁済または債権移管までの期間は、おおむね4~8ヵ月長い
借入先により、対応に多少違いがあるが、大きな差異の違いはない。
売却までのkikan 滞納が始まってから代位弁済または債権移管までの期間が、比較的短い
債権者により異なるので一概には言えないが、早ければ2ヶ月で代位弁済通知が来ることもある。
どちらかといえば事務的
社内のスケジューリングにそって定期的に督促状が来るなど、紋切り型の対応が行われる傾向にある。
ローン滞納への請求対応の傾向 厳しい
短い期間の滞納でも、家賃収入や給与の差押で厳しく対応されることが多い。
会社全体の方針がマニュアル化されていないためか、債権者により、また担当により方針が大きく異なる。
見極めが重要。

住宅ローンの場合は、人の暮らしの根本を支える住居を扱うものであるため、債権者(借入先金融機関)は債務者(ローンを借りている人、名義人)の生活状況にある程度配慮してくれます。誠意を持って話し合えば、支払いの猶予や返済計画の変更などに応じてくれる可能性もあります。また、やむを得ず任意売却にいたる場合でも、払えなくなった経緯や生活状況も考慮の上で、残った債権の支払いについては柔軟な対応をしてくれることが多いです。
それに対して、アパートローン(投資用不動産のローン)の場合は、住宅(=住むところ)ではないので、純然たる事業として取り扱われます。貸したローンの回収が難しいと判断すると、債権者はすぐにでも差押などの具体的な回収措置をとります。
同じ不動産を扱うローンでも、中身は全然違うと考えなければなりません。

関東・関西を中心に、全国にエリア拡大中対応地域について [北海道]札幌市 及び近郊 [関東]東京・神奈川・千葉・埼玉 [関西]大阪・兵庫・京都・和歌山 [九州]福岡市 及び近郊 [中部]名古屋市 及び近郊

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ご相談から任意売却成立まで費用は無料です

ローンの返済と手数料の配分イメージ 電話相談から任意売却成立まで、費用は一切かかりません
「初回の相談は無料でも、後から高いコンサルタント料や成功報酬をを請求されるのでは?」と不安を感じる方もおられますが、ご安心ください。マンション投資任意売却119番への手数料は、任意売却の売買契約が成立した時に、債権者(お借入先)の同意を得て売却代金の中から配分していただく仕組みになっています。このため、相談者様からは、はじめから最後まで、持ち出しで費用をご負担いただくことはありません。
※但し、印鑑証明等を取得する場合や、書類等を送付いただく場合は、合計で数千円程度の実費をご負担いただく場合がございます。

債権者(お借入先)が複数ある場合は、すべての債権者に納得していただけるよう交渉します。ローン残高などを考慮した上で、どの債権者にいくら返済するという案(=配分案)を作成し、売却の同意をいただきます。もちろん、そのための話し合いは、マンション投資任意売却119番があなたに代わって行います

マスコミ取材実績

私たちの取り組みは、新聞・TVをはじめ多数のメディアで紹介されています。(任意売却119番グループ全体の取材実績) マスコミ取材実績(テレビ)

テレビ放送

日時 番組 タイトル・内容
2009年6月14日 フジTV サキヨミ 増える競売 競売を避けて有利に売る「任意売却」を紹介
2009年6月 TBS THE NEWS 夏のボーナス大幅ダウンでローンが払えなくなる人が急増
2009年6月19日 NHK ゆうどきネットワーク 今、競売が急増中。急増する競売の原因を探る
2009年6月26日 BS ザ・N EWS  
2009年6月30日 TBS ひるおび
2009年8月7日 NHKニュースおはよう日本
2009年10月6日 TV東京  ガイアの夜明け 夢のマイホーム破たんの現場 競売ビジネス知られざる実態
2009年11月22日 TBS 噂の!東京マガジン
2009年12月5日 TBS 報道特集NEXT 冬のボーナスが激減! ローンの返済ができずに任意売却をすることに…
2009年12月9日 TBS 総力報道! THE NEWS 任意売却急増 自営業で破綻し、妻子を実家に預けて再起を図る男性を取材
2009年12月11日 テレビ朝日 スーパーモーニング 住宅ローン滞納の原因と背景を取材 老親を支える息子の奮闘
2010年1月8日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 収入が300万円減になり、住宅ローン返済が困難に
2010年2月11日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 負債2億円・・・窮地の経営者 追加融資は受けられるか?
2010年9月19日 TBS 噂の東京マガジン 北野誠が見に行く噂の現場「住宅ローンがもう払えない!」
2010年11月22日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 月曜企画「夢のマイホームが競売に!住宅ローン破綻者」
2011年9月20日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル  
2012年1月9日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 「住宅ローン破綻の悲劇」
2012年6月 JCOMチャンネル つながるGOGO!  
2012年6月16日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 「住宅ローン破綻の悲劇」
2013年7月4日 TBS Nスタ 「マイホームよさらば!」
2012年10月9日 フジテレビ FNNスーパーニュース 「無念!"ローン破綻"の実態」
2013年6月17日 TBS Nスタ 「もう払えない!実録 住宅ローン破綻の現実」
2013年7月9日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 「住宅ローン破綻の現実」
2013年9月1日 日本テレビ 行列のできる法律相談所  
2014年1月17日 TBS Nスタ 「住宅ローン破綻の現実告白 家を手放すそれぞれの理由」
2014年1月20日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 「家失う!住宅ローン破綻の悲劇」
2014年5月26日 テレビ朝日 スーパーJチャンネル 「高齢で家失う悲劇"住宅ローン破綻"」
2014年10月13日 TBS Nスタ 特集!マイホームを手離す理由「住宅ローンが払えない」

マンション投資の問題でお困りの方の個別無料相談会 ( 東京・大阪 )


個別相談会の様子 (東京・大阪)

安定収入を得るために買ったはずの収益物件が、いつの間にかお荷物になっている。
このまま物件を持ち続けるのが自分たちの将来にとって本当にいいのかどうかわからない。
そんな方ための無料相談会を定期的に開催しています。

相談会に参加される方の大多数は、せっぱつまった事態になる前に情報収集だけはしておきたいという方です。
特に、「話は聞いてみたいがスタッフに家まで来られるのは抵抗がある」という方に喜んでいただいています

相談会開催日程 東京(新橋・新宿) 大阪(梅田) 愛知(名古屋) 福岡(博多) 北海道(札幌)

カウンセリングルーム 新宿 新橋・銀座 品川 梅田 博多 札幌
開催日
11/29
(火)
11/30
(水)
12/1
(木)
12/2
(金)
12/3
(土)
12/4
(日)
12/5
(月)
関東
× ×
×
関西
中部
北海道
九州
-

相談会には定員がございます。お電話、またはメールでご希望の日時をご予約ください。

お電話でのご予約(フリーダイヤル) 0120-281-550
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相談メールのサンプル

マンション投資任意売却119番には、例えば、以下のような相談が寄せられます。
相談メールの書き方には、特に決まりはありません。
専門の相談員があなたのご相談に真摯にお答えし、ともに解決の方法を探します。

相談サンプル(1) 転勤のため自宅を賃貸にしていたが、持ち出しがあって支払いが苦しい [物件の概要] マンション(ファミリータイプ) × 1戸 (大阪市)
[ローン残高] 約2,300万円(滞納なし)
[債権者] 都市銀行

家族と住むつもりで買ったマンションですが、関東に転勤になり、賃貸に出しています。
毎月持ち出しがあり、今住んでいるマンションの家賃とダブルで払っていくのは厳しく、売却を考えています。
※これはサンプルです。実際のご相談内容が掲載されることはありません。
このページに掲載されている「ご相談」は、実際に寄せられた相談メールなどの内容を参考に マンション投資任意売却119番 が作成したものです。これから相談してみたいとお考えの方のための文例であり、実際に相談された方のプライバシーを掲載することはありません。
相談サンプル(2) 弁護士に相談したら破産と言われたが、そうするしかないのか? [物件の概要] 投資用ワンルームマンション × 5戸 (福岡市と名古屋市)
[ローン残高] 約3,500万円(滞納2ヵ月)
[債権者] 信販会社、ローン以外に消費者金融からの借入200万円

以前投資用としてマンションを購入しましたが、リストラに遭い転職しました。
購入当初から返済についての不安は少しあったのですが、あまり深く考えず購入してしまったという感じです。
自宅のローンもあり、現在は返済をするために、カードローンでお金を借りています。借金ばかりが増えていくので、弁護士さんに相談したところ、「破産するしかない」と言われました。
本当に破産しかないのでしょうか。
※これはサンプルです。実際のご相談内容が掲載されることはありません。
このページに掲載されている「ご相談」は、実際に寄せられた相談メールなどの内容を参考に マンション投資任意売却119番 が作成したものです。これから相談してみたいとお考えの方のための文例であり、実際に相談された方のプライバシーを掲載することはありません。
相談サンプル(3) 勤務先や妻子にバレないように売却したい [物件の概要] 投資用マンション × 1戸 (東京都文京区)
[ローン残高] 約2,100万円
[債権者] 信販会社 他、管理費・修繕積立金の滞納2ヵ月

公務員です。
副業ができないため、投資関係に手を出してしまいました。
すぐに借り手はみつかり順調に3年来たのですが、株投資で失敗し、そちらの穴埋めのためにも出費を0にしたいです。
現在ローンは賃料にて賄えていますが、管理費、修繕積立金、固定資産の分で着き3万持ち出しています。またこの先の不透明さを考えて、収益物件どころではなくなってしまいました。親や妻、職場に知られず、兎に角すぐ手放したい。相談願います。
※これはサンプルです。実際のご相談内容が掲載されることはありません。
このページに掲載されている「ご相談」は、実際に寄せられた相談メールなどの内容を参考に マンション投資任意売却119番 が作成したものです。これから相談してみたいとお考えの方のための文例であり、実際に相談された方のプライバシーを掲載することはありません。

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