事例(2) [ワンルームマンション] 税金対策に買ったワンルームの価格が予想外に下落


大阪府
M・M様

職業: 医師
年齢: 46歳
【ワンルームマンション・5戸】
時価: 合計で5,500万円程度
ローン残高: 約9,500万円

ご相談の経緯

税金の還付があれるから収支は少し赤字でいいと思っていたが、実際は支払いが大変

勤務医時代に税金対策のためと勧められてワンルームを2部屋購入しました。
購入当初は経営うまく行っていたので、営業マンのマメさを信頼して、その後さらに3部屋購入しました。債務はこの当時1億円以上でした。
管理会社に運営一切を一任していたので、物件は見たこともなく、入居者がどんな人なのかも知りませんでした。それで特にトラブルもなく、問題を感じることはありませんでした。むしろ、楽だと思って喜んでいました。

売りたいが、こんなに価格が下がっていたとは…

その後、私は独立開業しました。妻とふたりで慣れない経営に四苦八苦する毎日でした。思った以上に経費がかかって、経営は当初赤字。足並みをそろえるように、この頃から投資マンションの収益が悪化していきました。
管理会社の家賃保証の条件は更新の度に下がり、小遣いのほとんどを赤字の埋め合わせに消えるようになりました。
節税対策なので収支は赤字で良い、と言われましたが、本業の病院の経営だって赤字。とにかく現金が手元に全然ありません。毎月の支払日にどうやって間に合わせるか、常に金策で頭がいっぱいでした。車を売却してまで月々の出費を抑えていました。
赤字の持ち出し負担がいよいよ厳しくなって、マンションを処分したいと思いはじめました。しかし、周辺の相場を調べてみると、時価が非常に下がっていて、とてもローンとの差額を埋められそうにありません。
このままでは本業に差し支えると考えて相談しました。

一時的にローン返済が苦しい時があっても、
60代までがんばって支払いを続ければまとまった財産が手に入るはずだった


当初の想定では、税金の還付を得ながらローンを返済し、60代で完済、その後は家賃がまるまる収入となって、年金の上乗せになるはずでした。
しかし、現時点では売却しても4000万は債務が残るし、持ち出しに喘いでいるという状態。見通しが甘かったと痛感しています。

マンション投資任意売却119番による解決のポイント

残債務が大きいこと、診療報酬の差押えを避けなければ本業の病院が破綻に追い込まれるため、弁護士を立てながらの交渉となりました。
結果、残債は1/10に圧縮
現在は完済に向けて支払い中です。

Y様のご感想 ~すべての手続きを終えられて~

開業医としての体面も守りたいが、重い借金は払いきれないという苦しさから解放されました。
医師は体力勝負の仕事なので、本業に集中できるようになったこととが一番です。実はこちらに相談する前に友人の弁護士にも相談してみたのですが、119番の顧問弁護士に依頼し、交渉・手続きを任せました。やはり債務整理や交渉に明るい先生に任せて良かったと思います。
売却途中に管理会社とトラブル(売却の妨害行為)が発生し、どうなることかと思いましたが、担当の方が「よくあることです」とこともなげに言って手続きを進めてくれたので、気持ち的にも助かりましたね。



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